Mahnung des Vermieters an den Mieter - Ein Muster

Wenn ein Mietverhältnis begründet wird, gehen sowohl der Mieter als auch der Vermieter bestimmte Verpflichtungen ein. Sollte ein Mieter diese Pflichten verletzen, kann es zu einer Abmahnung seitens des Vermieters kommen. Unter einer Abmahnung versteht man die Aufforderung, bei konkreter Benennung der Verletzung des Mietvertrags, die vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen. Ein Vermieter kann somit nicht willkürlich eine Abmahnung aussprechen, sondern es müssen dafür stichhaltige Gründe vorliegen, die auf einer mietvertraglichen Pflichtverletzung basieren. Für eine formell korrekte Abmahnung seitens des Vermieters müssen zudem bestimmte Formalitäten berücksichtigt werden.

Welche Begründungen kann es für eine Abmahnung geben?

Rechte und Pflichten (© momius / fotolia.com)Die Gründe, die einen Vermieter dazu bewegen, seinem Mieter eine Abmahnung zukommen zu lassen, können vielfältig sein. Einige Beispiele sind:

• Eine andauernde Nichtbeachtung derRuhezeiten: Zu laute Musik, Bohrarbeiten oder Hämmern zu Zeiten, in denen es laut Hausordnung oder den gesetzlichen Ruhezeiten untersagt ist, kann bei ständiger Missachtung zu einer Abmahnung durch den Vermieter führen.
• Mietzahlung: Der Mieter ist angehalten, die Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats auf das Konto des Vermieters zu überweisen. Geschieht dies wiederholt verspätet, kann dies ebenfalls eine Abmahnung durch den Vermieter begründen.
• Verstoß gegen die Reinigungspflichten: Wenn in der Hausordnung ein Reinigungsplan festgelegt ist, müssen sich die Mieter daran halten. Sollte ein Mieter dies nicht tun, kann er vom Vermieter abgemahnt werden.
• Nicht genehmigteUntermiete: Wer seine Wohnung untervermietet, ohne hierfür die Genehmigung des Vermieters einzuholen, handelt ebenfalls vertragswidrig und muss mit einer Abmahnung rechnen.
• Nicht erlaubteHundehaltung: Wenn im Mietvertrag die Haltung von Hunden ausgeschlossen ist, muss sich der Mieter daran halten. Ein Verstoß kann eine Abmahnung zur Folge haben.

Mündliche und schriftliche Abmahnungen sind denkbar

Vermieter haben die Möglichkeit, die Abmahnung sowohl in mündlicher Form als auch in Schriftform auszusprechen. In der Praxis dürfte jedoch die schriftliche Variante vorzugswürdig sein, da sie sich hier am zuverlässigsten nachweisen lässt.

Sollte man eine Abmahnung des Vermieters auf die leichte Schulter nehmen?

Mieter, die eine Abmahnung erhalten haben, sollten sich eingehend damit befassen. Von größter Bedeutung ist in erster Linie, sein Verhalten zu korrigieren und die Zuwiderhandlungen gegen die Pflichten aus dem Mietvertrag unverzüglich zu beenden. Schließlich ist es so, dass auf Abmahnungen auch eine außerordentlicheKündigung folgen kann. Eine solche Kündigung kann nicht einfach so ausgesprochen werden, sondern es ist in der Regel zuerst eine Abmahnung notwendig. Wenn diese vom Mieter ignoriert wird und die Pflichtverletzungen weiterhin bestehen, ist keine weitere Abmahnung mehr notwendig, um das Mietverhältnis fristlos zu beenden. Stattdessen kann sogar unverzüglich in das Räumungsverfahren übergegangen werden.

Keine festen Bestimmungen bezüglich Fristen

Wenn mit der Abmahnung des Vermieters das Unterlassen einer Pflichtverletzung gefordert wird, stellt sich auch die Frage nach dem Setzen einer Frist. Diesbezüglich gibt es jedoch keine gesetzlichen Vorschriften. Vielmehr sollte hier der individuelle Fall oder die Art des Pflichtverstoßes berücksichtigt werden. Wenn beispielsweise eine Ruhestörung abgemahnt wird, ist es dem Mieter möglich, die Pflichtverletzung sofort abzustellen. Im Falle einer nicht genehmigten Tierhaltung sollte dem Mieter hingegen eine angemessene Frist gewährt werden, um ein neues Zuhause für das Tier zu finden.

Ist eine Abmahnung stets erforderlich?

Nein, es gibt durchaus Konstellationen, in denen der Vermieter direkt zu einer fristlosen Kündigung schreiten kann, ohne zunächst eine Abmahnung aussprechen zu müssen. Dies ist dann möglich, wenn der Mieter keine Mietzahlungen leistet, sich bedrohlich oder gewaltsam gegenüber den Mitbewohnern verhält oder den Vermieter beleidigt.

Worauf ist bei einer Abmahnung zu achten?

Die Abmahnung des Vermieters sollte bestimmte formale Kriterien erfüllen. In der Abmahnung muss das vertragswidrigeVerhalten des Mieters detailliertaufgeführtwerden. Es muss für den Mieter klar erkennbar sein, in welchen Punkten er sein Verhalten ändern muss. Darüber hinaus muss der Vermieter unmissverständlichformulieren, dass bei Nichtänderung des Verhaltens seitens des Mieters eine Kündigungerfolgenwird. Außerdem muss die Abmahnung des Vermieters an den korrektenAnsprechpartner adressiert sein. Gehen aus dem Mietvertrag mehrere Vertragsparteien hervor, müssen diese auch alle in der Abmahnung genannt werden.

Was tun bei einer ungerechtfertigten Abmahnung?

Ein Vermieter wird eine Abmahnung in der Regel nur dann aussprechen, wenn er sich sicher sein kann, dass tatsächlich ein vertragswidriges Verhalten des Mieters vorliegt. Die Möglichkeiten für den Mieter, sich gegen eine Abmahnung zur Wehr zu setzen, sind daher meist begrenzt. Sollte eine dritte Person im Namen des Vermieters eine Abmahnung ausgesprochen haben, beispielsweise dessen Rechtsbeistand, kann die Abmahnung vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn keine Originalvollmacht beigefügt ist. Dadurch wird die Abmahnung unwirksam. Die Zurückweisung muss jedoch unverzüglich erfolgen und wird im Endeffekt lediglich einen zeitlichen Aufschub bewirken, da der Vermieter mit Sicherheit eine neue Abmahnung aussprechen wird.

Abmahnung Vermieter – Eine Vorlage

Wer als Vermieter seinen Mieter abmahnen möchte, kann die folgende Vorlage als Orientierungshilfe verwenden. Dieses Muster bezieht sich auf eine Abmahnung aufgrund von Lärm.

Sie können hier die Vorlage für eine Abmahnung durch den Vermieter als Word-Dokument herunterladen.

Zusammenfassend:

• Eine Abmahnung kann sowohl mündlich als auch schriftlich erfolgen. Eine schriftliche Abmahnung ist aus Beweisgründen zu bevorzugen.
• Mögliche Gründe für eine Abmahnung sind unter anderem Ruhestörung, unerlaubte Tierhaltung, verspätete Mietzahlungen oder eine nicht genehmigte gewerbliche Nutzung der Wohnung.
• Will ein Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, muss der Mieter zuvor abgemahnt worden sein.
• Dem Mieter muss transparent gemacht werden, gegen welche mietvertraglichen Pflichten er verstoßen hat. Die Abmahnung beinhaltet eine Aufforderung zu einer Handlung oder Unterlassung sowie die Androhung einer Kündigung, sollte der Mieter sich weiterhin weigern, seinen Verpflichtungen nachzukommen.
• Sind mehrere Personen Vertragsparteien, müssen alle diese auch in der Abmahnung genannt oder ihnen muss eine separate Abmahnung zugestellt werden.